Der Green Advisor: Nachhaltiges Investieren in die Stadt | Investment portfolio | 2018

Der Green Advisor: Nachhaltiges Investieren in die Stadt

"Sie schaffen eine neue Umgebung, in der die Menschen, die in den Häusern leben, nachhaltig leben", erzählte mir Chat Reynders während einer kürzlich geführten Unterhaltung mit ihm und seinem Partner Patrick McVeigh. Diese beiden SRI-Investoren sprachen jedoch nicht über eine alternative energiebasierte New-Age-Gemeinde in der Sonora-Wüste in Arizona, sondern über Nachbarschaften in und um Boston, wo ihre Firma Reynders McVeigh Capital Management ihren Hauptsitz hat.

Die Investmentverwaltung Das Unternehmen arbeitet mit Boston Community Capital (BCC) zusammen, um seinen Kunden bei der Umsetzung der Stabilizing Urban Neighborhoods (SUN) -Initiative von BCC zu helfen, ein Darlehensprogramm zur Bekämpfung der Destabilisierung von Nachbarschaften durch den Erwerb von Zwangsversteigerungen und den Weiterverkauf an bestehende Bewohner, bevor Zwangsräumungen stattfinden.

Das Programm baut auf einem einzigartigen Kreditmodell auf, das abgeschaffte Immobilien vom Hypothekeninhaber zu einem hohen Preisnachlass kauft, diese Immobilien an den bestehenden Hauseigentümer oder Mieter verkauft - zu einem Preis, der etwas über dem Kaufpreis von BCC liegt - und eine neue, erschwingliche, feste Immobilie bietet. Hypothek basierend auf traditionellen Underwriting-Kriterien. Der erhöhte Preis hilft, das Risiko von BCC zu mindern. Um sich zu qualifizieren, muss der potentielle Besitzer einen Job haben, bei dem die Zahlung auf die Hypothek nur einen bestimmten Prozentsatz ihres Einkommens ausmacht und das Geld direkt aus dem Gehaltsscheck der Person kommt. Es gibt auch Bestimmungen, die verhindern würden, dass der Hauseigentümer einen außergewöhnlichen Glücksfall erleidet, sollte sich der Wert des Grundstücks dramatisch erhöhen.

"Der Eigentümer beteiligt sich nicht an allem, da es ein moralisches Risiko gibt", erklärt Reynders. "Der Nachbar, der seine Hypothek bezahlt oder eine verantwortliche Hypothek hat, will nicht, dass sein Nachbar nebenan gerettet wird und dann plötzlich einen Glücksfall bekommt, wenn der Preis des Hauses steigen sollte. Boston Community Capital teilt dieses Aufwärtspotenzial mit diesem Eigentümer."

Investieren Renditen, stabile Nachbarschaften

SUN minimiert das Potenzial für ein solches" Moral Hazard "mit einer" shared value "Nullzins-, nicht amortisierenden zweiten Hypothek, die reduziert der Anteil eines ausgeschlossenen Hauseigentümers an einer eventuellen Wertsteigerung, um den reduzierten Kapitalbetrag der neuen Hypothek zu berücksichtigen. Am wichtigsten ist, dass die Initiative durch die Verhinderung von Zwangsräumungen die Familien in ihren Häusern hält und den Abschottungstrends Einhalt gebietet, die die Sicherheit dieser Gemeinschaften bedrohen.

"Was uns hier interessiert, sind replizierbare Modelle, in denen Sie Kapital nutzen können echter Unterschied ", erklärte Reynders die Beteiligung der Firma. "Diese Abschottungskrise findet im ganzen Land und auf der ganzen Welt statt. Wir glauben, dass dieses Modell replizierbar ist und in anderen Gemeinden im ganzen Land verwendet werden sollte."

Das SUN-Programm begann im vergangenen Oktober und brachte schnell mehr als 30 Millionen Dollar ein. Sie haben gerade die erste Refinanzierungsrunde abgeschlossen, die zwischen 50 und 60 Häuser umfasste, und sie haben derzeit eine lange Liste potenziell abgeschotteter Eigenheimbesitzer, die gerne teilnehmen würden.

"Wir fangen an, einige Banken zu sehen schätzen Sie den Vorteil solcher Modelle ", erklärt McVeigh. "Ich glaube nicht, dass es bei den Banken verloren geht, dass sie die Gemeinden unterstützen müssen, in denen sie Kredite vergeben. Ich denke, wenn ein erfolgreiches Modell so funktioniert, wird es dazu führen, dass mehr Banken es durchziehen. Das ist zumindest unsere Hoffnung."

" Ein Teil der Gründe, warum unsere Kunden daran interessiert sind, ist, dass sie gesehen haben, wie Banken diese Viertel in den letzten zehn Jahren zerstört haben, indem sie diese furchtbaren Kredite an Personen vergeben haben, die keine Erfolgschancen hatten ", Fügt Reynders hinzu. "Unser Interesse ist es, ein Modell dafür zu entwickeln, wie Sie dieses Recht schaffen können, damit Banken wieder in den Markt eintreten können. Sie können sehen, dass, obwohl Gruppen wie Boston Community Capital der angeblich risikofreudigsten Zielgruppe Geld leihen, ihre Erfolgsrate viel größer ist als die von Banken, die an vermeintlich sicherere Märkte verleihen."

Mehr als eine Möglichkeit, ein Darlehen auszugeben

Das Programm SUN ist nicht die einzige Möglichkeit, mit der Reynders McVeigh seinen Kunden hilft, Erträge aus der Gemeinschaftsfinanzierung zu erzielen. McVeigh ist seit einigen Jahren im Bereich der Gemeinschaftsdarlehen tätig und war an der Gründung mehrerer Gemeinschaftskreditfonds beteiligt, unter anderem in Südafrika und Haiti.

"Wir haben immer gespürt, dass dies ein wichtiger Teil der Portfolios von Menschen ist die daran interessiert sind ", sagt Reynders. "Ihre Ziele könnten durch Investitionen in traditionelle Märkte - Aktien und Anleihen - erreicht werden, aber es besteht auch ein wichtiger Bedarf in lokalen Gemeinschaften, um Kapital in Bereiche zu leiten, in denen Banken traditionell keine effektive Arbeit leisten, Geld zu verleihen."

The Partner zeigen, dass einer der Gründe, warum sie ihre Kunden gefunden haben, von diesem Investitionsmodell angezogen wird, dass es viel mehr Transparenz gibt. "Diese Community-Kredit-Fonds-Welt ist gereift", stellt Reynders fest. "Früher war es so, dass Sie in einem Bereich einen unterschiedlichen Kreditfonds kaufen oder einen in einem anderen Bereich anlegen würden. jetzt gibt es einige Alternativen."

Gezielte Kredite mit zusätzlichen Reserven

Eine der Alternativen, die Reynders McVeigh seinen Kunden vorschlägt, ist Calverts Community Investment Notes. "Die Calvert-Stiftung nimmt eine Reihe von verschiedenen Darlehensfonds auf und legt sie in ein Paket", fährt Reynders fort. "Jeder dieser Kreditfonds hat seine eigenen Kreditreserven, seinen eigenen Schutz und sein eigenes Management. Darüber hinaus erstellt Calvert eine Kreditausfallreserve. Dadurch werden diese einzelnen Kreditfonds rechenschaftspflichtig. Es hat auch Geld, das sie von Stiftungen bekommen, die Geld aus dem ersten Verlust sind. Etwa 10% des Geldes in der Calvert-Stiftung müssten verloren gehen, bevor ein Anleger sein Geld verlieren würde."

Ein weiterer einzigartiger Aspekt des Calvert-Angebots ist, dass Anleger ihr Geld gezielt für Kredite verwenden können geografische Region oder für einen bestimmten Zweck, z. B. die Schaffung von Arbeitsplätzen. Laut Reynders ist dies einer der wenigen Fonds für Gemeinschaftsdarlehen, den ein Investor kaufen kann, so wie sie es bei jeder anderen Sicherheit tun würden.

"Sie haben eine CUSIP-Nummer und jeden Monat kommen sie mit dem aus, was ihre Rendite sein wird , und Sie können diese Rendite in diesem bestimmten Monat kaufen, und sie wird Teil des gesamten Pools."

" Ein Anleger könnte direkt zu seinem Broker oder seinem Vermögensverwalter gehen und ihn so kaufen lassen, wie er es bei jeder Aktie tun würde Bei den meisten Kreditfonds müssen Sie ein Zeichnungsformular ausfüllen und es fühlt sich eher wie eine Private-Equity-Vereinbarung an ", fügt McVeigh hinzu.

" Ich denke, das Ziel aller an dieser Art von Gemeinschaftsdarlehen beteiligten Personen ist es, zu bekommen Der Mainstream-Markt, um darin zu kaufen, um zu lernen, wie man es richtig macht ", sagt Reynders abschließend.

Für die Berater, die dieses Thema weiter erkunden wollen, Chat Reynders und Elyse Cherry, CEO von Boston Community Capital verfasste ein White Paper mit dem Titel "Stabilizing Neighb"


Robert F. Keane ist erreichbar unter bkeane@investmentadvisor.com .Load More

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